中国内地公募REITs正在迎来盘整期。
随着商业不动产REITs试点启动，首批8只REITs已经于1月底申报至交易所，合计将募集资金314.75亿元。
具体来看，这8只RETIs中最大一单拟募资74.7亿元，资产类型涵盖购物中心、写字楼、酒店等。8只REITs项目的底层资产经营情况良好，部分项目最近一期处于满租状态。2026年预计分派率都在4.5%以上，最高接近5.5%。
在商业不动产REITs打开新局面的同时，也有部分前期申报的REITs产品主动撤回：1月19日，电子城产业园REIT宣布撤回，随后万科于1月23日撤回其仓储物流REIT申请。1月24日，建设银行与首创环保也同时宣布终止相关项目。
上述终止申报的REITs项目，底层资产类型涵盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务污水处理。事实上，这些申请撤回的REITs申报后已经停滞多时，此次撤回也在市场的预期之中。
公募REITs的进退抉择，正折射出中国内地REITs市场的变化。伴随市场对REITs产品的优胜劣汰，短期内资本市场的投资逻辑将迎来重塑，资金将更倾向于聚焦并布局长周期优质资产。与此同时，投资者的选择偏好也会反向传导至资产持有方与基金管理人，进而带动市场进入良性循环。
资产类型丰富
此次商业不动产REITs的申报热潮，源于去年年末的政策支持。2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确将公募REITs的试点范围向商业不动产领域扩容。
对房地产行业而言，这无疑是一场期待已久的转型契机：借助商业不动产REITs这一渠道，沉淀已久的写字楼、商场等存量资产有望被盘活，资产运营方也能够走通“投—融—管—服—退”的全链条。
从首批申请的8只商业不动产REITs基本情况来看，其涵盖的资产类型丰富。
根据公告，此次募资额最高的中金唯品会项目其底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，这两大项目在2025年的联营收入增长均超过17%，且连续三年加权平均出租率维持在99%以上。此外，华安锦江项目作为国内首单以酒店为底层资产的REITs，涵盖了分布在18个城市的21家“锦江都城”酒店。
此次，写字楼类资产也加入商业不动产REITs申报行列，从出租率、租约结构等核心指标来看，相关底层资产成色亮眼。其中，汇添富上海地产REIT底层资产为黄浦滨江的鼎保、鼎博大厦，截至2025年末的出租率分别达到100%和99.33%。华安陆家嘴REIT底层资产则是晶耀前滩T1办公楼项目以及相关车位、晶耀前滩商场北区及西区项目、晶耀前滩商场东区及南区项目，其办公楼项目3年及以上长租约占比超过80%，预计募集规模28.10亿元。
由此来看，此次申报商业不动产REITs的底层资产类型丰富多元，既有奥特莱斯，也包含酒店、写字楼等。这对背负重资产的企业而言，无疑是盘活存量、优化资本结构的重要推力。
一位粤港澳大湾区房企总部人士向21世纪经济报道记者透露：“自写字楼、酒店等商业不动产被纳入REITs申报范围后，已有两家基金公司主动与我们对接。目前公司正抓紧梳理旗下符合条件的资产包，密切关注市场机会。如果能成功将优质资产打包发行REITs，首要好处便是有效降低资产负债率，这对优化当期财务报表、改善企业财务状况将起到积极作用。”
与资产运营方的利好预期形成呼应的是，投资者作为真金白银投入的一方，态度则更为审慎。因此，在底层资产筛选上，从当前REITs申报的情况来看，多数分布于一二线城市重点区域，这也说明资产持有方、基金管理方也在努力通过筛选高效的底层资产，获取投资者的信任。
一位不愿具名的私募机构总经理向21世纪经济报道记者补充道，尽管公募REITs试点范围持续扩容，但是除去各种税费、发行费等，符合上市要求的资产回报率需达到4.5%以上。“当前市场上写字楼、商场等商业不动产存量庞大，但能稳定达到这一收益水平的优质资产并不多。加之投资者对公募REITs持审慎态度，部分已上市REITs表现不及预期，这进一步推高了市场对底层资产的筛选标准。”
构筑良性循环
值得注意的是，在商业不动产REITs申报潮起的同时，部分REITs也在悄然撤回申报。这5只撤回的REITs分别是：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT以及富国首创水务REIT的扩募申请。
其中，建行公告称，其附属公司建信住房服务有限责任公司作为原始权益人，已申请撤回“建信建融家园租赁住房”REIT的注册及上市材料。万科也公告称，综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，并经相关各方充分沟通和审慎论证分析，华夏万纬仓储物流REIT申报流程已经终止。
然而，这些REITs的撤回，其实早已在市场的预期范围之内。以建信建融家园租赁住房REIT为例，2024年，其已经收到交易所的问询函要求说明对入池项目由非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目，是否符合相关的程序和实质性要求发表明确意见。
此外，交易所也对估值的合理性提出疑问，其中指出：请结合可比项目的出租率、三个项目历史出租率、宏观经济环境、房地产政策等因素论证上述项目出租率预测值的合理性，并审慎调整出租率预测值。
实际上，建信建融家园租赁住房REIT正是此次5单撤回项目的典型缩影。回溯至2024年，彼时公募REITs刚处于开闸初期，监管层面与市场各方均持相对支持的态度。但随着市场环境持续调整，这些REITs的底层资产经历了价值重估，租赁市场格局也发生了重大变化。以当下的市场标准与行业视角衡量，当初的申报决策已不再适配现有情况，因此选择撤回申报，从逻辑层面而言完全合乎情理。
可供对比的数据是，Wind统计显示，2025年第四季度，77只公募REITs合计实现营业收入近59.13亿元，净利润约5.26亿元，逾七成实现盈利，但盈利水平有所下滑。
根据中金公司测算，2025年四季度，公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，同比提升3%。部分项目管理人采用管理费减免、负向计提、原始权益人按承诺补足业绩分红等方式，对冲业绩下行带来的可供分配金额波动。
在此背景下，资本市场和投资者势必要以更审慎的态度面对公募REITs的上市。不过，多家券商机构在近期发布的研报中对公募REITs的后市仍然表示看好。
中信证券表示，独立产生持续现金回流的不动产空间，其价值终究会被发现。商业不动产REITs的即将推出彻底改变了不动产持有、运营、服务领域的生态，也为持有商业不动产的企业资产全面重估奠定了基础。
国信证券则提醒，在对公募REITs的投资上，一方面，挖掘保租房、市政环保等刚需资产的稳定分红价值，凭借强制分红机制获取确定性收益；另一方面，布局数据中心、清洁能源等新基建赛道，分享产业升级带来的资产增值红利。此外，随着扩募机制的成熟，通过筛选底层资产运营稳健、估值合理的优质标的，把握扩募带来的增量机会。
从资本市场的反应来看，投资者对公募REITs的申报与撤回已呈现淡然接受心态。公募REITs作为长坡厚雪的赛道，只有通过有效的市场联动机制，筛选出“长租约、高出租率、专业化运营”的优质资产，才是公募REITs市场自身成熟的关键，更是中国不动产市场稳健运行的应有之义。
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