01忠琦配资
最新预测！2026澳洲房市或再创新高，涨幅或冲10%
即便澳洲储备银行不再进一步降息，房地产市场2026年仍有望创下历史新高，部分首府城市的房价涨幅或将达到两位数。
澳洲房地产网站realestate.com.au发布的最新《房地产市场展望报告》预测，全澳房价年涨幅将在6%至8%之间，而原本就热度较高的布里斯班与珀斯两大首府城市，房价涨幅最高可达10%。
2025年的一系列降息政策提振了购房者信心，带动市场交易活跃度上升，澳洲房价已连续11个月上涨。
不过，近期通胀率飙升使得市场对于明年进一步降息的期待降温，不少经济学家预测，澳洲储备银行的下一次利率调整或将是加息，而非降息。
该报告由经济学家Augus Moore、Eleanor Creagh以及Anne Flaherty联合撰写。
报告指出，利率走势的变化虽不会阻止明年房价上涨，但预计会放缓房价的增长步伐。
Moore表示：“我们预测房价将持续上涨并突破历史峰值，原因在于今年已实施的几次降息政策，其效果仍在持续传导至房价领域。”
“今年支撑房价上涨的房源供应紧张局面仍将延续，但可负担能力收紧以及利率长期维持不变的态势，将会抑制房价的增长速度。”
过去一年，全澳独立屋与公寓的中位价上涨8.7%，达到创纪录的87.3万澳元，较五年前累计上涨51%。
这份报告同时给出了六个首府城市的房价预测，布里斯班与珀斯的房价增长势头最为强劲，预计涨幅区间在7%至10%。
过去一年房价涨幅高达12.2%的阿德莱德，受可负担能力限制的影响，涨幅或将近乎腰斩，但房价仍有望保持6%至9%的上涨幅度。
悉尼与墨尔本的房价涨幅预计将趋于温和，维持在5%至7%之间，与过去一年的涨幅水平基本持平。
霍巴特的房价涨幅预测区间则相对宽泛，为4%至7%。
珀斯、布里斯班与阿德莱德三地的房源供应严重短缺，是推动这些地区房市持续跑赢全澳的关键因素。
目前，这三个城市的在售房源数量较疫情前水平下降约45%。
Flaherty称：“布里斯班与珀斯预计将成为2026年表现最佳的两大首府城市，房价涨幅预期居于首位。”
“我们观察到，这些城市的新房建设速度无法跟上人口增长的步伐。今年这两个城市的房市表现就已领跑全澳，这一增长势头大概率会延续至明年。”
房产数据分析机构PropTrack的数据显示，过去12个月里，澳洲房市表现前十的区域全部集中在昆州与西澳。
Moore表示：“相比之下，今年房市表现就落后于其他首府城市的悉尼与墨尔本，2026年的增长步伐可能仍会相对迟缓。”
他指出，在不再降息的背景下，受可负担能力制约，悉尼价格相对亲民的外围及中环区将成为购房需求的主要集中地。
“墨尔本仍处于复苏进程中，过去数年其房市表现一直落后于其他首府城市，这一态势也将影响其2026年的市场前景。”
霍巴特房价尚未回升至2022年的峰值水平，预计当地房市将进入“盘整期”，而非再次迎来爆发式增长。
报告分析称：“霍巴特的房产可负担能力已达临界点，房价相对于当地居民收入仍处于高位。与此同时，人口增长速度也较此前的峰值有所放缓。多重因素叠加下，霍巴特房价将保持平稳增长，有望重新触及2022年的峰值，但难以重现疫情期间的暴涨行情。”
本次报告未给出达尔文与堪培拉的房价预测数据。
澳洲统计局于本周四发布的最新数据显示，受房价上涨带动，上一季度澳洲家庭总财富增加5513亿澳元。
澳洲统计局金融统计部门主管Mish Tan表示：“本季度家庭财富增长的主要驱动力来自房价上涨。”
Tan指出，今年三季度房价上涨2.2%，创下2023年以来的单季度最大涨幅。
尽管PropTrack的数据显示，此后数月房价仍在持续走高，但增长速度已开始放缓。
Moore表示，报告中的房价预测是基于2026年利率维持不变的情景做出的。
他称：“我们预计明年利率将大体保持稳定，但如果通胀水平超出预期，就可能迫使储备银行提前加息，届时房价将面临下行压力。”
本周，澳洲两大主流银行——联邦银行与国民银行的经济学家均提醒购房者，需做好最早明年2月加息的准备，而西太平洋银行则直接取消了此前做出的2026年再降息两次的预测。
02
“危房”拍出天价！细数悉尼今年5大破屋成交，每一幢都出乎意料
据RealEstate网站12月21日报道，从破败不堪到彻底的危房，悉尼今年有几处荒废的房产在市场上引起了轰动——它们的成交价与其糟糕的状况一样令人震惊。
尽管这些房屋早已人去楼空、无法居住，但它们的成交价仍远远超过了预期。
翻新专家Cherie Barber表示，买家之所以对这些破旧房屋感兴趣，最主要的原因是“机会”。
“这是一个进入自己心仪地段的机会，尤其是在那些房源稀缺的街区，”她说。
“同时，这也是一个提升房产价值的机会——通过翻新获得可观利润，从而迅速增加个人财富。”
Barber指出，虽然破败房屋的翻新充满挑战，但若能执行得当，收益往往远高于风险。
她补充称，购买老旧房产的趋势已持续了三十年之久，并且不会停止。
“随着翻新完毕、可直接入住的房屋价格越来越高，绝大多数人已难以负担，买家不得不在财务上采取更具策略性的方式。”她说。
“如今人们的知识水平更高，也更清楚战略性翻新所带来的经济回报和生活品质的提升。”
悉尼今年售出的几处高价破屋正印证了这一点——买家不惜出价高出指导价数十万澳元，只为在心仪地段抢得一个机会。
*Hunters Hill*
在Hunters Hill，尽管房屋杂草丛生、墙面开裂、浴缸污渍斑斑，位于Earl St 9 号的一处房屋，仍以高出该区独立屋中位价30多万澳元的价格成交。
这幢三室一卫的老宅挂牌价为420万澳元，最终在9月以惊人的492.5万澳元售出，远超预期。
Bresic Whitney Hunters Hill的销售代理Nicholas McEvoy当时向《每日电讯报》 表示，这幢房屋“状况极差”，需要“彻底翻修才能达到可居住标准”。
房产平面图上甚至标注出一处“破败结构”，看起来像是一座废弃的棚屋。
*Bronte*忠琦配资
另一笔令人瞩目的交易出现在Bronte区，Palmerston Ave 41号的房屋在11月以 383.5万澳元成交。
Ray White Eastern Beaches的拍卖师James Hayashi形容，这是“他拍卖过的状况最糟的房子”。
由于二十年无人居住、长期漏水损坏，这套房屋几乎完全坍塌——厨房几乎没有天花 板，浴室里霉菌遍布。即便如此，它仍以高出底价83.5万澳元的价格成交。
Hayashi表示，只要遇到合适的买家，破旧房屋的售价往往超出常人想象。
他说：“那些需要大规模修缮、或仍保持原始状态的房产，通常比已经翻新的房屋卖得更贵。”
“买家会发挥想象，有些人有建筑经验或相关人脉，能自己动手翻修，节省成本。于是他们愿意在购买时多付一些钱，因为之后可以在翻新中把价值补回来。”
他认为，这些破败房屋的高价成交，正体现出悉尼房地产市场的强劲。
REINSW首席执行官Tim McKibbin也指出，关键在于买家本身。
他说：“有时候，这处房产对隔壁邻居的价值，可能比对其他买家更高。” “买家购买后推倒重建的情况非常常见，”他补充道，“在这种情况下，根本就不需要仔细查看房屋状况。”
*Paddington*
在Paddington，位于Liverpool St 40号的一处房屋今年3月以280万澳元成交。
房屋外被警示带封锁，宛如犯罪现场，屋内灰泥剥落，角落里还堆着旧碗碟和餐具。
尽管已空置15年，这幢危屋仍以高出最初200万澳元指导价80万澳元的价格售出。
McGrath的销售代理Georgia Cleary在Paddington从业35年，她坦言，这是她在该区见过“最糟糕”的房屋。
墙面坍塌、地板松动、瓷砖破裂，但Birrell St 170号仍以272万澳元成交，比底价高出52万澳元。
拍卖当天，潜在买家被警告“入内需自担风险”。
这幢房屋最终由一位当地木匠购得，据悉他计划翻新后再出售。
*Woollahra*
今年2月，Woollahra一幢破败的“囤积屋”也以远高于预期的价格售出，成交价比 185万澳元底价高出60万澳元。
位于Rush St的这套房屋属于一位已故的鳄鱼猎人，被作为遗产出售。
据销售代理介绍，房屋内堆满了“野蛮的杂物”，清理就花了两周时间，耗资约3万澳元。
杂草丛生的院子、破碎的墙面、褪色的粉红色马桶和洗手盆——该房屋的情况简直如同恐怖片的场景。
03
不是中国印度！悉尼房市新金主浮现，万万没想到是…
澳洲房产的海外需求正呈现多元化趋势，一个在澳洲住房市场参与度历来较低的国家，其买家群体已在悉尼市场崛起为新力量。
这个国家便是伊朗，一个拥有近9000万人口的中东国家。
房产中介透露，移民至澳洲的伊朗人已成为在悉尼核心区域购房的快速增长群体之一。
这一现象反映出海外移民格局与买家需求的广泛转变，创纪录的人口增长正持续为悉尼新房市场注入动力。
数据显示，购房新移民的构成正不断拓宽。
近几十年来，澳洲房产市场的海外买家讨论一直由中国、印度以及欧洲部分地区和东南亚国家主导。
伊朗买家的购房数量出人意料地激增，尤其集中在悉尼快速发展的西北增长走廊地带。
房产中介Franky Tjhin主要负责悉尼Hills District的独立屋及土地套餐销售，他表示，过去伊朗籍买家的活跃度较低，但如今这一情况正在改变。
Tjhin提到，Terry Rd 33-39号的一个项目中，约50套已发售的别墅地块中有45套被伊朗移民购得，占比高达90%。
整个项目共规划175套，目前已推出85套。
“他们几乎都听说过Box Hill，”Tjhin说，“大多数买家并非在澳洲出生，而是近年来迁移过来的家庭。”
伊朗买家的激增，恰逢澳洲迎来历史级别的高移民潮。
澳洲统计局本周发布的最新数据显示，2025财年海外净移民人数达305,569人，紧随前两个财年之后，位列历史第三高。
保守派智库公共事务研究所对数据的分析表明，在Albanese政府执政的三个财年内，海外净移民总人数已达127万人。
该研究所指出，这相当于每天有超过1160人抵达澳洲。
截至2025年6月的一年内， 移民贡献了澳洲73%的人口增长。
研究所透露，这一时期的年度海外净移民人数，是1945年至Howard政府末期平均水 平的四倍。
公共事务研究所高级研究员Kevin You表示，来自各国的移民总量正给住房供应和基础设施带来压力。
“这是失控的大规模移民，且愈演愈烈。”
他认为，当前的移民规模不可持续，政府未能充分规划住房需求。
高移民政策的支持者则指出，许多新移民选择购买新建住房，而非在二手房市场竞争，这实际上有助于增加住房供应。
Tjhin表示，伊朗买家通常被包含土地和建筑的固定价格合同所吸引，这类合同仅需支付5%的定金，剩余款项直至房屋建成后再支付。
他还提到，Box Hill项目毗邻规划中的市中心，且预留了大型托育设施用地，这种配置对家庭买家具有极强的吸引力。
该项目几乎所有住宅都是带后院的独立式四卧室房屋。
Tjhin认为，买家对该项目的集中关注，与其国籍关联不大，更多是因为共同的需求偏好。 “这个特定项目似乎恰好满足了许多这类家庭的需求，”他说。
澳洲统计局自2023年起未再发布伊朗向澳洲的移民数据，当时的数据显示，澳洲有 85,830名伊朗出生的居民。此后，伊朗频繁跻身澳洲人道主义签证发放量前三的国家。
根据联邦政府数据， 2023-24年度共发放了超过1600份此类签证。
澳洲财政部最新可用数据显示，按交易总价值计算，中国仍是澳洲住房市场海外投资的最大来源国。
澳洲法律限制非永久居民或公民购买二手房，且对投资性购房征收更高税费。
自2025年4月1日至2027年3月31日，澳洲政府实施临时禁令，进一步禁止外国投资者购买二手房，仅部分特殊情况除外，以此缓解住房市场压力。
04
房价逆势大涨后，阿德莱德房产市场前路何方
过去 25 年，这座南澳首府的房价涨幅远超悉尼、墨尔本、布里斯班等规模更大的城市。这样的增长势头能否持续？
或许会让许多市场观察人士感到意外的是，本世纪前 25 年，阿德莱德的房价涨幅高居全澳榜首。
毕竟，这座素有 “教堂之城” 之称、常被戏称为 “大号乡镇” 且有着全国最高电价的城市，凭什么能跑赢悉尼及澳大利亚东部沿海其他首府城市？
然而事实就是如此。疫情期间，维多利亚州州长Dan Andrews曾公开嘲讽 “谁会想去那儿”，但恰恰是这座饱受诟病的城市，在过去 25 年里，无论是独栋住宅还是公寓的价格涨幅，都碾压了所有竞争对手。
澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of Australia）的数据分析显示，自 2000 年初以来，阿德莱德独栋住宅的中位价飙升 570%，从 13.05 万澳元涨至 87.5 万澳元；公寓等其他类型住宅的价格涨幅同样领跑全国，从 9.5 万澳元涨至 66.5 万澳元，涨幅高达 600%。
布里斯班的独栋住宅价格涨幅位居第二，从 15 万澳元涨至 99.9 万澳元，涨幅 566%；霍巴特的公寓价格涨幅排名第二，上涨 550%，中位价达到 58.4 万澳元。
Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee表示，疫情暴发前，阿德莱德是全澳房产负担能力最强的城市之一。
“阿德莱德的房价曾出现过数次大幅上涨，但涨幅最猛的阶段应该是过去六年。” 她说道。
“以前，很多年轻人会离开阿德莱德去其他地方找工作，但现在，这座城市正不断创造就业岗位，这对房产市场起到了极大的推动作用。”
Nerida Conisbee指出，南澳经济正依托旅游业、铜矿开采和农业持续向好，这也为房价上涨提供了支撑。
“Peter Malinauskas（南澳州州长）上任后，为南澳吸引了更多投资 —— 旅游业的变化最为明显，它为整个州注入了更多活力与生机。”
“我们常说西澳是澳大利亚的矿业重镇，但南澳其实也拥有丰富的矿产资源。”
澳大利亚房产投资者委员会主席、Empower Wealth董事总经理Ben Kingsley表示，阿德莱德房产市场的亮眼表现，得益于当地政府推行的亲商、利好经济的政策。
“这些政策也吸引了大量人才前来定居。”Ben Kingsley补充道。
不过，Ben Kingsley认为，未来几年，阿德莱德的房价涨幅可能会回落至全国平均水平甚至更低。
“市场显然将出现均值回归。” 他说。
“未来 10 年、15 年乃至 25 年，阿德莱德的房产市场表现不太可能再超过其他首府城市。”
Ben Kingsley预测，短期来看，阿德莱德的房价涨幅会处于中游水平，“未来 18 至 24 个月，随着住房供应增加、新建住房入市，房价涨幅可能会回落至周期底部。”
“人口增长压力放缓，也会导致阿德莱德房价从峰值回落。但这并不意味着市场会陷入下跌，只是从高点回归平稳而已。这是我的判断。”
Nerida Conisbee也认同，未来其他城市的房产市场表现会更优。
“未来 10 年，阿德莱德的房价涨幅很难再重现过去 10 年的辉煌，主要原因是过去五年，这里的房价已经完成了大幅补涨。”
“我认为涨幅会放缓，但世事难料。事实上，阿德莱德已经重新受到市场关注，从全国排名来看，它的房价或许已经略高于应有水平。”
REA Group预测，2026 年阿德莱德的房价涨幅将在 6% 至 9% 之间，低于布里斯班和珀斯 7% 至 10% 的预测涨幅，但高于悉尼和墨尔本 5% 至 7% 的涨幅预期。
Klemich Real Estate董事总经理Matt Smith表示，阿德莱德房产市场之所以能在近期脱颖而出，是因为这里有着宜居的生活环境、稳定的地方经济以及稳步增长的人口。
“与其他首府城市相比，阿德莱德的房产市场走势不会大起大落。”Matt Smith说。
“相反，这里的市场始终保持着稳健、持续的发展势头。长期来看，这种稳定性转化成了强劲且可靠的涨幅。”
Matt Smith称，如果未来十年能复刻过去四五十年的发展轨迹，那么阿德莱德的房价有望在未来十年内 “翻倍”。
“话虽如此，十年期的市场预测本身就存在很大不确定性，短期波动也是不可避免的。”
“总体而言，尽管市场周期的变化难以预测，但长期前景依然向好。”
南澳房地产协会（Real Estate Institute of South Australia）主席Cain Cooke表示，阿德莱德的房产市场已经从 “稳健慢行” 转变为 “澳大利亚表现最强劲、最可靠的市场”。
“虽然阿德莱德的房产价格仍比悉尼和墨尔本更亲民，但随着州外购房需求的增加，两地的价格差距正在缩小。”
“与布里斯班和珀斯相比，阿德莱德的市场波动性更小，房价涨幅更平稳，住房供应压力虽然存在，但仍在可控范围内。”
Cain Cooke指出，阿德莱德的房产市场正朝着持续稳定增长的方向发展，而非走向大起大落的极端。
“《大阿德莱德规划》提出，到 2051 年，该地区人口将新增约 70 万，人口增长预期将为住房需求提供有力支撑。”
“虽然我们不会再看到疫情期间那样的暴涨行情，但房价涨幅超过通胀水平，仍是最有可能的发展趋势。”
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